松田里美の住宅資金情報

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2009-05-28-Thu

頭金が貯まるまで待つ?

頭金が貯まるまで待つ?　頭金はどれくらい必要?

　「頭金は、どれくらい必要なのですか?」
いずれマイホームを取得したいと考えているＡさんのご相談でした。聞くと、今は預貯金がほとんどないのだけれど、これから頭金を貯めていくとのこと。
　雑誌などをみると、頭金は最低購入物件の2～3割は用意しましょうと書いてあります。土地と建物合わせて3000万円だと、最低600万円を準備しなくてはなりません。毎年60万円ずつ(月額5万円)貯金していっても、10年もかかってしまいます。
　結論から言うと、そこまで貯金できるまで待たずに、マイホームを建てることをお勧めしました。
　ポイントは、①貯金と家賃の関係、②退職年齢とローン完済年齢、③貯蓄体質です。
　①を具体例で検証してみると、毎月家賃6万円／年間72万円を支払いながら、年間60万円を貯金するとします。
　目標の600万円貯まるまでの10年間に、家賃は720万円も支払わなくてはなりません。半分の5年間で換算しても360万円もの消えてなくなる支出になります。(図1.参照)
　例えば今すぐマイホームを取得すると、この家賃分と貯蓄併せて1320万円をローンの支払いに充てることができます。
　また、マイホーム取得を10年後にすると、同じ期間のローンを借りればローンの完済時期も10年後ろに伸びてしまいます。
　この場合退職時にもローン残高が多く残っていて、年金の中からローンを支払う、あるいは退職金で一括返済をすることで老後資金が少なくなってしまうというリスクがあります。(②)
　もちろん、600万円頭金を用意することで借入額をその分少なくできるので、借入期間を短くすることや、月々の返済を少なくすることもできます。しかし、何も残らない家賃分の支払いは、長くなればなるほどもったいないと思います。
今は、頭金がゼロでも融資してくれる金融機関もあります。
　だからと言って、頭金ゼロで今すぐ建てるということを勧めているのではありません。以前にも書きましたが、諸経費(手数料・火災保険料・保証料・印紙代・登記費用など)がかかりますので、最低100万円～200万円は現金を用意しましょう。
　そして、私が何よりも注目するのは、何故貯金がないのかということです。
　結婚したばかりで、結婚等の費用を支払って貯蓄ができていない。車を購入したばかりで貯金がないなど、基本的に貯蓄体質だけど事情があって現在貯金が無い人は大丈夫です。すぐに諸経費分ぐらいの貯蓄ができ、マイホーム取得後のローンの支払いもムリなくできることでしょう。
　ところが、高い年収でも、全部使ってしまって貯蓄がゼロの方が心配です。
　マイホームを取得すると、固定資産税がかかったり、光熱費等も何割かアップしたりと今以上に増える負担に耐えられなくなるからです。(③)
　まとめると、少ない頭金でもきちんと資金計画をして支払っていくことができれば、早めに取得した方が楽にローンの支払いを終える場合があるということです。
　この資金計画は、そのご家庭によって随分違ってきますので、無料相談などをご活用ください。

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2009-05-01-Fri

上手な二世帯住宅の資金計画

上手な二世帯住宅の資金計画

　不景気を反映してか、最近二世帯住宅を建てる方の相談が増えてきました。
　子供世帯にとって、親世帯が住んでいる家を建替えて二世帯住宅にする場合が多く、土地の購入代金が不要という点が大きなメリットです。
　また、親世帯と同居ということで子ども(孫)の面倒も見てもらいやすく、夫婦で働く場合にこの人的支援は見逃せません。
　親世帯にとっても、子どもや孫が同居ということで、将来の安心感があります。
　ところで二世帯住宅の場合、親子でどのような住宅ローンを組むか悩ましいところです。
　二世帯住宅の場合、主に〔表1.〕の三つのパターンの住宅ローンを組みます。
　どれにするかは、親世帯が資金をどれだけ負担するか。その負担部分を現金で用意できるか住宅ローンを組むかによって考えてみましょう。
現金で用意する場合は、①の子どものみ住宅ローンを組むパターンです。この時、借入可能額の年収を判断する際に、同居の親の年収も含めて試算してくれる場合が多いです。
　親も住宅ローンを組む場合は、②と③のパターンがあります。
どちらも、親の年収を含めて借入可能額を算出しますが、②が親子の合計額に対して、③はそれぞれ別のローンを組むため、それぞれの年収で借入可能額を判断します。
　また、②の場合は、団体信用生命保険(以下団信)が主たる債務者である子どもにしかつきません。ですから、親がなくなっても住宅ローンの返済はそのまま変わらないので、親の年金収入をあてにして返済していた場合、何らかの備えをしておくことが必要です。
　③は親子それぞれに団信がつくので、どちらかが亡くなった時には、その方の住宅ローンが無くなります。
ただ、③の場合は、融資申込み手数料が通常の倍かかります。
　親がまだ働いている場合など、②③どちらも住宅ローン減税が親子それぞれ受けられます。
　②と③、どちらがよいのでしょうか?
それぞれ、返済能力があるなら③の場合が良いかと思います。
　当初の手数料はかかるのですが、親は退職金などの予定もあれば短期のローンで。そして子どもは長期のローンを組むというように、ローンのパターンの違うものを組み合わせることができるからです。
　どのタイプが良いのかは、その親子の年齢・年収などによって違います。詳しくは、無料相談会などをご利用ください。

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2009-03-31-Tue

住宅ローン減税の仕組みとメリット

住宅ローン減税の仕組みとメリット

　「過去最大の減税額」と言われる、住宅ローン減税が可決されました。
　「実際に、自分たちにとってどれくらいの減税効果があるのか?」と思っていらっしゃる方は多いでしょう。
　まず減税の仕組みを理解し、そのメリットを具体例でみていきましょう。

● 住宅ローン減税の仕組み(一般住宅の場合)
2009年～2013年に住宅に入居する人が対象になります。
例えば09年～10年に入居された方は、10年間、ローン残高(上限5000万円)の1.0%までの所得税が控除になります。(表1.)
この所得税は、年末に会社から受取る源泉徴収票の右上欄にある、「源泉徴収税額」の金額です。確認してみましょう。
また、今までは所得税から控除しきれない場合が多かったのですが、今回はその控除しきれない額のうち、所得税の課税所得金額等の5%相当額(最高97,500円)を限度に翌年の住民税からも控除する形になります。
(これ以外に、長期優良住宅法の基準に合致する通常の住宅よりも耐久性や耐震性が優れた住宅については、控除率が1.2%になるなど、より優遇されています。)
　
例えば、2500万円の住宅ローンを借りた場合、その年の年末のローン残高の1%を約25万円とします。
図1.の水色の部分の一番高いところにあたります。この金額が、所得税が控除される上限です。
　その範囲内で、実際に支払っている所得税が控除となります。
実際に支払っている所得税が7万円とすると、10年間で合計70万円が年末調整で返ってきます。(初回は確定申告をする。)
　ただ、これでは控除しきれない額が18万円もあります。

「残りの18万円は、いつ振り込まれるのでしょうか?」という質問を時々受けますが、所得税を支払っている金額を上回って税金の還付はありません。実際、支払っている税金額までです。
例だと、まだ控除しきれない金額が18万円ありますので、住民税からも所定の計算方法で算出された金額が控除されます。
　10年間合計で、100万円以上の税金がお得になります。
　これを住宅ローンの繰上げ返済に充てることで、利息の軽減やローンの返済期間を短縮することができます。
　この制度を活用して、ダブルで減税の効果を得られるというわけです。
　尚、税金の控除額は、収入や家族構成、ローンの金額などによって違ってきます。
無料相談会などを利用して、ご相談ください。

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2009-02-27-Fri

夢のマイホームづくりのスタートは予算の見積もりから

夢のマイホームづくりのスタートは予算の見積もりから

　「マイホームを建てたいのだけれど、一体何から始めたらよいのでしょうか?」とよく尋ねられます。
　そんな時は、まず予算から見積もると良いでしょう。
　土地と家、あるいは家だけの建築の場合も、どれくらいの予算であれば取得が可能なのか分かっていると、物件も的を絞って探すことができます。

　まず、わが家の場合「いくらぐらいの物件が取得可能なのか」という予算を決めるためには、「年間でいくら住宅ローンの返済に充てられるか」を軸に検討しましょう。
大切なのは、「いくら借りられるか」より、「いくらなら返済できるか」で住宅ローンを組みます。そうすることで無理のない返済にできます。

ステップ1.　
年間でどれくらい住宅ローンの返済に充てられるか算出し、それをもとに1ヵ月の平均返済額をだします。
(＝　毎月の返済額　)

　　　　　　　　　
　（毎月の返済可能額＋ボーナスでの返済可能額）÷１２＝毎月返済額　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　

ステップ2.
毎月返済額　をもとに表1.で借入可能額を算出します。

〔例〕毎月返済額10万円　金利1.2% 返済期間35年

表1.より3430万円の住宅ローンを組むことができます。
　例えば、自己資金が500万円だと、全体の予算額は3930万円です。
　この金額から、諸経費分(土地の融資申し込み手数料・火災保険料・保証料・印紙代・引越し費用など)約100万円～200万円を差し引いた額が土地と建物にあてられる金額です。
　約2500万円の家なら、土地は焼く1300万円ぐらいの予定で捜すことができます。また、反対に土地を決めてからの計画もできます。

この方法で試算して、資金が不足する場合は、年収から借入額を算出してみましょう。
　金融機関などは、年間の返済額を年収のおおよそ3割前後を限度に融資してくれます。(年収や金融機関・個人の取引状況などによって違うので確認しましょう。)
　その範囲で、返済が可能であればマイホーム取得の夢は叶います。

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2009-02-06-Fri

解かりやすい「相続時精算課税制度」

かじれる親のスネはかじって得する方法
　
　年々細くなる親のスネ。「大人になってまで、今更親のスネなんてかじるわけには行かない。」のですが、実は、親のスネにも「かじり時」があります。
　それは、子どもがマイホームを取得するときです。この時に、「相続時精算課税制度」という制度を利用して親から子どもへ住宅資金を贈与するのです。税金を払うことなく子どもに多額の資金を贈与できるチャンスです。
　もうひとつの「かじり時」として、この制度は今のところ今年末までの適用になっている点です。(その後、延長されるかどうかは未定です。)

◆ 相続時精算課税制度の仕組み　<住宅取得資金贈与時>
平たく言うと、住宅取得時に3500万円までは税金がかからず子どもに生前贈与できる制度です。(図1.)
条件は以下のとおりです。
○ 20歳以上の子どもへ父母からの住宅取得資金等の贈与
○ 自己の居住用家屋で床面積が50平方メートル以上
○ 資金贈与を受けた翌年3月15日までに居住または見込みである
○ 3500万円を超えた部分は一律20%にて課税
○ 相続時に贈与財産を加えて相続税を算出

◆注意点
注意点があります。
○ 翌年に2月1日～3月15日までに申告する
○ 一度選択したら取り消しできない

この制度は、通常の贈与税(一年間に110万円までは非課税)との選択性になっています。相続税のかかるような方は、相続対策としてどちらがよいか専門家にご相談ください。
　　
◆活用方法とメリット
　1000万円贈与する場合を例にとると、従来の贈与税では275万円も贈与税を支払うことになりますが、相続時精算課税制度を選択した場合税金はゼロです。
　1000万円を贈与することで、その分子どもは住宅ローンを組まなくてすみ、その効果は約1600万円にもなります。(借入期間35年・金利3.0%で算出)

　贈与する側の親からみれば、一番お金の必要な時に資金提供することで、子どもから感謝されることでしょう。もちろん、子どもも多いに助かります。
　この制度を活用して、親の想いを伝える良い機会です。
　困るのは、もらう子どもの立場からはなかなか言い出しにくいということです。そのような場合、展示場での無料相談会に親子でこられることをお勧めします。

※ その他、この制度は細かい規定や条件がありますので専門家にご相談ください。

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