松田里美の住宅資金情報

●住宅ローンの返済方式はふたつ
　住宅ローンの返済の仕方には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つの方式があります。(図1.)
　「元利金等返済」は、毎月の返済額は一定ですが、元金と利息の割合が変わってきます。元金は除々に増えていき反対に利息は減っていくというものです。

　一方の「元金均等返済」は、毎月の返済額に占める元金の金額が最初から最後まで同じ(均等)です。利息は、ローン残高に対して計算するので、最初は多く支払い、残高が減っていくにしたがって支払う利息も減っていくというものです。

　通常は、前者の「元利均等返済」ですが、皆さんよく研究されていて、わざわざ「元金均等返済」を指定される方も見受けられます。
　その理由は、「元金均等返済」の方が、総支払利息額が少ないからです。
　図1.の例で比較すると、その差は約97万円になります。
　また、子どもが小さく教育費負担が少ないうちに、住宅ローンを多く返済し、教育費の負担が重くなる頃にローンの返済額が減っているようにしたいという理由もよく聞かれます。
　
●どちらが得?
では、本当に「元金均等方式」の方が、よいのでしょうか?
　結論は、総支払利息額などに囚われず、わが家のライフプランに沿った返済方式にするということです。

　例えば、図2.の「元金均等方式」だと初回の返済額は、101,189円になりますが、この返済額を将来ずっと支払うことができるのであれば、この支払額で「元利均等返済」にすると、26年7ヶ月で住宅ローンを終了することができます。
総支払利息額も721万円で済みます。

　また、このモデルケースのような変動金利で短い期間金利を固定し更新するタイプだと固定期間を過ぎると、金利が上昇する可能性もあります。
　同じモデルケースで、10年の固定期間終了後に3.0%に金利がアップすると、「元金均等返済」で約8万9千円まで少なくなっていた支払額が、翌月から約10万4千円となり、月々1万5千円の負担増になります。
　ちょうど教育費がかかる時期に、ローン返済額も増えてしまい、「元金均等返済」を選択した意味がなくなります。

　繰上げ返済をどこで何回する予定なのかによっても変わってきますので、それも含めて選択することが大切です。
　ふたつのモデルケースを4年目に約100万円繰上げ返済した場合で比較してみましょう。
「元利均等返済」は、短縮期間22回、利息メリット約84万円、「元金均等返済」は、短縮期間17回、利息メリット約63万円となります。
　繰上げ返済を何回か予定している場合は、「元利均等返済」の方が、ローンを早く終了でき、総支払利息額も返って少なくすることもできる場合があります。

目先の損得に囚われると、返って無理な返済になることもあります。要は、それぞれのご家庭に合った返済方式を選択し、繰上げ返済も予めどれだけ可能なのか見極めておくことが大切です。

　無料個別相談では、オーダーメードのローン返済計画の相談も承っています。
是非、ご来場ください。