松田里美の住宅資金情報

家を建てている人は貯金もできる!?

　「家を建てると、貯金ができない。」と思っていませんか?
　この仕事を始めて10年余りになりますが、実感としては家を建てたのをきっかけに、貯金も計画的にされるようになる方が少なからずおられるということです。

家を建てる予定のない時は、比較的家計に余裕があるので娯楽や旅行・外食・こども費用などに費やし生活を楽しんでいます。
給与も余ったら貯蓄をしようぐらいのスタンスなので、結局お金は貯まりません。
しかし、いざ家を建てるとなると、住宅ローンと固定資産税の負担は、今までの家賃より重くなります。
多くの方が、この時初めて危機感を抱きます。
「住宅ローンを払いながら子どもの教育資金を用意できるのだろうか?」「家を建てても、老後の生活資金は足りるのでしょうか?」
住宅展示場での資金相談で一番よく聞かれる質問です。

　何が一番良いかというと、家を建てるのをきっかけに、初めて将来の見通しを本気で考えるということです。
　(不思議なことに、家を建てなければ一生涯家賃負担がかかりますが、その場合に教育費や老後の資金の心配などあまりしません。)
　そして、将来の暮らし方や資金計画を考えてみると、「このままではいけない。貯金を計画的にして行こう。」となるのです。

　参考までに〔表1.〕をご覧ください。
　都道府県別の貯蓄額の平均と持ち家比率の上位15位です。
　水色の都道府県は、貯蓄額・持ち家比率ともに上位15位にランクインされている都道府県です。
このデーターから、家持は貯金も多い傾向がみられます。(下位15位も同じ傾向)
この要因としては、年間収入が高いからだということもできます。(年間収入順位)
　ですが、黄色の枠内をご覧ください。これは、持ち家比率上位15位の内、年間収入が中位か下位に属しているものです。
　年間収入がそれほど高くなくても、持ち家が多いというのも半分ぐらいを占めています。
　これは、親子同居率が高いなどが考えられますが、それにしても収入がそれほどでなくても、マイホームの夢は叶うのではと期待がもてます。
　ちなみに岡山県はというと、年間収入29位、貯蓄額27位に対して、持ち家比率40位(67.2%)と、まだまだ健闘の余地がありそうです。

　マイホームは夢とあきらめるよりは、実現させることで貯蓄も計画的にできるように家計改善されてはどうでしょう。

土地・家屋の名義はどうする?

　住宅ローンを借りる時に、併せて検討したいのが、共有名義の割合です。
　土地や家屋の名義の割合をどのようにすべきか、多くの方が迷われます。
相談を受けていると、「夫と妻それぞれ平等に、二分の一ずつにしたい」とか
「全部を世帯主である夫の名義にしたい」など、それぞれの家庭の考え方が
反映されていると感じます。
　ですが、共有名義の割合は、自由に決められるわけではありません。「そ
れぞれの負担に応じて、共有名義の割合が決まる」のです。

　具体的には、図1.のように、自己資金(本人の預貯金等)とそれぞれの両親
などからの贈与資金と住宅ローンの負担額の合計額が、全体の資金の何割
になるかで決めます。
　例えばAさんは、自己資金と親からの贈与資金と住宅ローンの負担が合計
2500万円となり、全体の資金3000万円に対して六分の五の割合になります。
　一方、妻であるBさんは専業主婦で収入がなく、したがって住宅ローンを借り
ることができません。今までの預貯金と両親からの贈与資金あわせて500万
円となりますから、共有名義の割合は六分の一になります。
　これを全部夫の名義にすると、妻から夫へ500万円の贈与があったものとみ
なされ、贈与税の対象になりますので気をつけましょう。

　共働きの夫婦の場合、特に共有名義の割合が大切になってきます。
住宅ローンをそれぞれが１本ずつ組むとか、一方が連帯債務者として同じように
住宅ローンを負担する場合に、ローンの負担額が共有名義の割合に影響してく
るからです。
　一般的には、収入割合に応じてローンの負担額を決めています。
　そして、共働き夫婦の共有名義のメリットとして、住宅ローン減税が夫婦それ
ぞれで受けられる点です。(負担割合に応じて)
　住宅ローン減税は、支払った税金が還付される仕組みです。ですから、いくら
共働きでも妻がパートなどで、所得税・住民税を支払っていない場合は、住宅
ローン減税が受けられません。
　一番有利な共有名義や住宅ローンの組み方・減税は、それぞれの状況に
よって違ってきます。
　無料相談会で、わが家にあった方法をご相談ください。

マイホームもマイカーも一度に借りちゃう!?

「マイホームを建てる時に、マイカー分も一緒にローンに含めて借りたい。」最近こんな相談が続いてありました。
　住宅ローンは、長期の借入で非常に多額になります。自動車一台分ぐらいの借入額が増えてもたいしたことはないので、ついでに借りてしまおうと考えてのことでしょう。
　結論から言うと、これは無理です。
　マイホームのための住宅ローンは、土地や建物を担保に融資されます。
　一方、マイカーは耐用年数も住宅と比べて短く、それを住宅ローンのような長期の借入に含めて借りることはできません。
　
●知っておきたい借入可能額
　現実は、マイホームとマイカーとを別々にローンを組んで借りることになるのですが、ここで問題になるのが「借入可能額」です。
　金融機関は、年収に対して年間の返済額が約30%前後を上限に融資してくれます。(表1.)
　例えば年収400万円・年間返済負担率30%の方だと、年間120万円までのローン返済額までなら融資してもらえます。
この場合、住宅ローンの年間返済額が100万円とすると、マイカーローンは、年間20万円までの返済の範囲だと融資してくれるということです。
　ただし、クレジット機能のついているカードでキャッシングや買い物残高があるとそれも含んでの枠になります。　
ですから、住宅ローンを組む予定の方は、他のクレジットなどの返済を済ませてしまい、住宅ローンの枠を多く使えるようにするようにしましょう。
　もう一つ注意して欲しいのは、電気・電話・水道料金などの口座引き落としを不渡り(引き落とし不能・延滞)にしないということです。
　金融機関の審査では、そのようなことも審査の対象となります。
　住宅ローンだけでこの限度額の上限まで使うと、子どもの教育費を借りる必要ができてきたときに、教育ローンが組めないこともあります。
余裕をもった返済額にすることも大切です。
　当初は限度額の上限まで借りたとしても、その後専業主婦だった妻が働くと、世帯の年収が増えて年間返済額の枠も拡がります。
　借りる時だけでなく、長期の展望を持って資金計画を立てることでマイホームの夢も叶いやすくなります。
　このようなご相談が、９月のシルバーウィーク中の無料相談会でできます。ぜひ、ご来場ください。

●住宅ローンの返済方式はふたつ
　住宅ローンの返済の仕方には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つの方式があります。(図1.)
　「元利金等返済」は、毎月の返済額は一定ですが、元金と利息の割合が変わってきます。元金は除々に増えていき反対に利息は減っていくというものです。

　一方の「元金均等返済」は、毎月の返済額に占める元金の金額が最初から最後まで同じ(均等)です。利息は、ローン残高に対して計算するので、最初は多く支払い、残高が減っていくにしたがって支払う利息も減っていくというものです。

　通常は、前者の「元利均等返済」ですが、皆さんよく研究されていて、わざわざ「元金均等返済」を指定される方も見受けられます。
　その理由は、「元金均等返済」の方が、総支払利息額が少ないからです。
　図1.の例で比較すると、その差は約97万円になります。
　また、子どもが小さく教育費負担が少ないうちに、住宅ローンを多く返済し、教育費の負担が重くなる頃にローンの返済額が減っているようにしたいという理由もよく聞かれます。
　
●どちらが得?
では、本当に「元金均等方式」の方が、よいのでしょうか?
　結論は、総支払利息額などに囚われず、わが家のライフプランに沿った返済方式にするということです。

　例えば、図2.の「元金均等方式」だと初回の返済額は、101,189円になりますが、この返済額を将来ずっと支払うことができるのであれば、この支払額で「元利均等返済」にすると、26年7ヶ月で住宅ローンを終了することができます。
総支払利息額も721万円で済みます。

　また、このモデルケースのような変動金利で短い期間金利を固定し更新するタイプだと固定期間を過ぎると、金利が上昇する可能性もあります。
　同じモデルケースで、10年の固定期間終了後に3.0%に金利がアップすると、「元金均等返済」で約8万9千円まで少なくなっていた支払額が、翌月から約10万4千円となり、月々1万5千円の負担増になります。
　ちょうど教育費がかかる時期に、ローン返済額も増えてしまい、「元金均等返済」を選択した意味がなくなります。

　繰上げ返済をどこで何回する予定なのかによっても変わってきますので、それも含めて選択することが大切です。
　ふたつのモデルケースを4年目に約100万円繰上げ返済した場合で比較してみましょう。
「元利均等返済」は、短縮期間22回、利息メリット約84万円、「元金均等返済」は、短縮期間17回、利息メリット約63万円となります。
　繰上げ返済を何回か予定している場合は、「元利均等返済」の方が、ローンを早く終了でき、総支払利息額も返って少なくすることもできる場合があります。

目先の損得に囚われると、返って無理な返済になることもあります。要は、それぞれのご家庭に合った返済方式を選択し、繰上げ返済も予めどれだけ可能なのか見極めておくことが大切です。

　無料個別相談では、オーダーメードのローン返済計画の相談も承っています。
是非、ご来場ください。

よく、「ボーナス月の返済額はしないで、月々の返済だけで住宅ローンを組みたいのですが。」というご相談があります。

　その理由は、昨今の景気状況から、企業業績によって支給額が変動するボーナスを充てにして住宅ローンを組むことを懸念してのことです。
　実際、ボーナスが無くなり、ボーナス分の返済額を貯めているうちに、5ヵ月延滞してしまった方もおられました。
　もちろん、毎月の返済だけで返済できれば、それに越したことはありません。
　しかしそのようにすると、現実的には毎月の負担がとても大きくなる場合や、希望の借入金額に満たない場合があります。
　ではもし、ボーナス月返済を組み入れるとしたら、借入金全体のうち、どれくらいの割合にしたらよいのでしょうか?

　借入金額2500万円、借入期間35年、金利2.0%で、ボーナス返済額の割合を0%・10%・20%・30%・40%で試算してみました。(図1.)

　結論は、総支払額などは余り差が無いので、資金繰りのしやすい方を選択するということです。
　まず総支払利息額は、ボーナス月返済なしの場合約974万円。
ボーナス月返済額の割合が一番多い40%では約970万円とあまり差はありません。
　図1.にそれぞれの月々とボーナス月の返済額の割合(月々＋ボーナス月増額分)をグラフにしていますが、年間の支払額はいずれも約99万4千円です。
　要は、毎月の返済でできるだけ賄えるようにしつつも、不足分をボーナス返済にするということです。
　そのボーナスが不安定な場合は、家計を見直して貯蓄などで備えることが必要でしょう。
　また住宅ローンを組むタイミングによって、初回にボーナス返済がある場合と、最初のボーナス返済が5回目になる場合がありますが、それによる損得はあるのでしょうか?

　図1.の例で、ボーナス返済30%(750万円)で試算しますと、初回ボーナスの場合の総支払利息額971万円。5回目の場合は、977万円と、35年返済からみるとそんなに差はありません。
　現実的には、毎月の返済額は現在の家賃分と同額もしくは少し多めにし、不足分をボーナス分返済にすることで家計のやり繰りもし易くなるでしょう。